Leyes de grabación entre arrendador e inquilino en Carolina del Sur: derechos para inquilinos y arrendadores (2026)

Los inquilinos de Carolina del Sur pueden grabar conversaciones con su arrendador sin aviso conforme a la regla de consentimiento de una sola parte de S.C. Code Ann. 17-30-30. Ese derecho cubre llamadas telefónicas, reuniones en persona e inspecciones de entrada o salida en las que usted es participante, y las grabaciones hechas de esta manera son admisibles en los tribunales.

La relación entre arrendador e inquilino en Carolina del Sur involucra un conjunto único de cuestiones de grabación y vigilancia. Los inquilinos a menudo necesitan documentar las interacciones con los arrendadores sobre reparaciones, disputas de arrendamiento y posible conducta ilegal. Los arrendadores necesitan monitorear sus propiedades por motivos de seguridad. Las leyes de grabación de Carolina del Sur ofrecen un marco para ambos, pero cruzar ciertas líneas puede resultar en cargos penales y responsabilidad civil.

Esta guía cubre qué pueden grabar los inquilinos y arrendadores, dónde se permiten las cámaras de vigilancia, cómo se pueden usar las grabaciones como evidencia y qué hacer cuando se violan los derechos de privacidad.

Derechos de grabación del inquilino

Grabar conversaciones con su arrendador

Conforme a S.C. Code Ann. 17-30-30, usted puede grabar cualquier conversación en la que participe sin informar a la otra persona. Como inquilino, esto significa que puede grabar:

• Llamadas telefónicas con su arrendador o administrador de la propiedad
• Conversaciones en persona sobre los términos del arrendamiento, aumentos de renta o reparaciones
• Discusiones sobre solicitudes de mantenimiento
• Inspecciones de entrada y salida
• Conversaciones sobre disputas del depósito de seguridad
• Discusiones sobre la renovación o terminación del arrendamiento
• Cualquier interacción en la que usted sea participante

Estas grabaciones pueden servir como evidencia crítica en disputas sobre acuerdos verbales, acoso o falta de mantenimiento de la propiedad.

Por qué los inquilinos graban a los arrendadores

Situaciones comunes donde las grabaciones de los inquilinos resultan valiosas:

Disputas de mantenimiento y reparación. Cuando un arrendador acuerda verbalmente arreglar un problema pero no lo cumple, una grabación preserva la promesa. Conforme a la Ley de Arrendador e Inquilino Residencial de Carolina del Sur (S.C. Code Ann. 27-40-440), los arrendadores deben mantener la propiedad en condiciones aptas y habitables.

Entrada ilegal. La ley de Carolina del Sur en S.C. Code Ann. 27-40-530 exige que los arrendadores den aviso razonable antes de entrar a una unidad de alquiler (excepto en emergencias). Grabar una entrada no autorizada documenta la violación.

Acoso y represalia. Si un arrendador toma represalias contra usted por presentar una queja o ejercer sus derechos legales, grabar la interacción ofrece evidencia. S.C. Code Ann. 27-40-910 prohíbe la represalia del arrendador.

Disputas del depósito de seguridad. Grabar una inspección de recorrido al momento de la salida puede prevenir disputas sobre el estado de la propiedad y justificar la devolución de su depósito de seguridad.

Modificaciones verbales del arrendamiento. Si un arrendador acuerda verbalmente cambios en los términos del arrendamiento (renta reducida, permiso para una mascota, fecha de salida extendida), una grabación preserva el acuerdo.

Cámaras de seguridad del inquilino

Los inquilinos en Carolina del Sur generalmente pueden instalar cámaras de seguridad dentro de sus propias unidades de alquiler. Las ubicaciones comunes incluyen:

• Dentro de la unidad en áreas comunes (sala, cocina)
• Cámaras de timbre en la entrada de la unidad
• Cámaras de ventana apuntando hacia afuera al espacio de estacionamiento del inquilino

Consideraciones del arrendamiento: Antes de instalar cámaras, revise su contrato de arrendamiento para ver las disposiciones sobre:

• Modificaciones a la propiedad (perforar agujeros, pasar cables)
• Restricciones de apariencia exterior (especialmente en apartamentos y condominios)
• Reglas sobre la grabación de áreas comunes compartidas con otros inquilinos
• Disposiciones de subarrendamiento que podrían afectar la ubicación de las cámaras en unidades compartidas

Precaución con la grabación de audio: Si su cámara graba audio, se aplica la regla de consentimiento de una sola parte. Las cámaras que graban pasivamente conversaciones de las que usted no es parte pueden violar el estatuto de escuchas telefónicas. Considere desactivar la grabación de audio en cámaras que funcionan cuando usted no está en casa.

Derechos de vigilancia del arrendador

Cámaras de seguridad en áreas comunes

Los arrendadores de propiedades de varias unidades pueden instalar cámaras de seguridad en áreas comunes donde los inquilinos no tienen una expectativa razonable de privacidad:

• Vestíbulos del edificio y áreas de entrada
• Pasillos y escaleras
• Estacionamientos y cocheras
• Salas de lavandería
• Áreas exteriores del edificio
• Áreas del cuarto de correo
• Áreas de piscina y recreación (pero no vestidores ni baños)

Estas cámaras sirven para fines de seguridad legítimos y ayudan a proteger tanto la propiedad como a sus inquilinos.

Dónde no pueden colocar cámaras los arrendadores

Los arrendadores tienen estrictamente prohibido colocar cámaras en áreas donde los inquilinos tienen una expectativa razonable de privacidad:

• Dentro de las unidades de alquiler individuales sin el consentimiento del inquilino
• Baños en cualquier ubicación (incluidos los baños de áreas comunes)
• Vestidores cerca de piscinas, gimnasios o áreas de lavandería
• Dentro de cocheras o unidades de almacenamiento alquiladas a inquilinos individuales (el interior del espacio alquilado es el área privada del inquilino)

Instalar cámaras ocultas dentro de una unidad de alquiler para ver las áreas privadas de un inquilino viola el estatuto de voyerismo de S.C. Code Ann. 16-17-470. Una primera infracción es un delito menor que conlleva hasta 3 años de prisión y una multa de hasta $500; una segunda infracción de voyerismo o subsiguiente es un delito grave que conlleva hasta 5 años de prisión. El arrendador también puede enfrentar responsabilidad civil por invasión de la privacidad.

Requisitos de aviso para cámaras de áreas comunes

Carolina del Sur no tiene un estatuto específico que exija a los arrendadores notificar a los inquilinos sobre las cámaras de seguridad en áreas comunes. Sin embargo, las mejores prácticas incluyen:

• Incluir una divulgación en el contrato de arrendamiento sobre la vigilancia en áreas comunes
• Colocar señalización visible que indique las áreas bajo vigilancia por cámara
• Informar a los inquilinos durante el proceso de firma del arrendamiento
• Ofrecer información sobre el propósito y el alcance de la vigilancia

Grabación de audio por los arrendadores

La vigilancia de audio del arrendador está sujeta al estatuto de escuchas telefónicas. Un arrendador no puede instalar micrófonos o dispositivos de grabación de audio en áreas comunes para captar conversaciones de los inquilinos sin ser parte de esas conversaciones. La vigilancia de audio de este tipo es un delito grave conforme a S.C. Code Ann. 17-30-50.

Si un arrendador usa una cámara con capacidad de audio en un área común, la función de audio debe desactivarse a menos que el arrendador esté participando activamente en las conversaciones captadas por la cámara (como a través de un sistema de intercomunicador bidireccional).

Grabar durante disputas entre arrendador e inquilino

Documentar las condiciones de la propiedad

Tanto los inquilinos como los arrendadores se benefician de documentar las condiciones de la propiedad mediante grabación:

Para los inquilinos:

• Grabe en video el estado de la unidad al entrar y al salir
• Fotografíe y grabe en video los daños causados por fallas de mantenimiento
• Grabe conversaciones donde notifica al arrendador sobre las reparaciones necesarias
• Documente el estado de la propiedad antes y después de las inspecciones del arrendador

Para los arrendadores:

• Grabe en video las condiciones de la propiedad durante las inspecciones
• Documente los daños causados por los inquilinos
• Grabe conversaciones con los inquilinos sobre violaciones del arrendamiento (si usted es participante)
• Preserve evidencia de las condiciones de la propiedad para disputas del depósito de seguridad

Grabaciones como evidencia en los tribunales

Las grabaciones hechas bajo consentimiento de una sola parte son admisibles en los tribunales de Carolina del Sur. En las disputas entre arrendador e inquilino, las grabaciones se pueden usar en:

Tribunal del magistrado. La mayoría de las disputas entre arrendador e inquilino en Carolina del Sur se ven en el tribunal del magistrado. Las grabaciones de conversaciones sobre reparaciones, términos del arrendamiento y condiciones de la propiedad se admiten comúnmente.

Procedimientos de desalojo. Los arrendadores pueden usar grabaciones para demostrar violaciones del arrendamiento, y los inquilinos pueden usar grabaciones para mostrar un desalojo por represalia o la falta de mantenimiento de la propiedad.

Disputas del depósito de seguridad. Las grabaciones de video de las condiciones de entrada y salida son particularmente valiosas en los casos de depósito de seguridad. Conforme a S.C. Code Ann. 27-40-410, los arrendadores deben devolver los depósitos de seguridad dentro de los 30 días de la terminación del arrendamiento.

Quejas de vivienda justa. Las grabaciones pueden documentar declaraciones o prácticas discriminatorias que violan la Ley de Vivienda Justa de Carolina del Sur (S.C. Code Ann. 31-21-10 y siguientes) o la Ley Federal de Vivienda Justa.

Cámaras ocultas en propiedades de alquiler

Descubrimiento de cámaras ocultas

Si descubre una cámara oculta en su unidad de alquiler, siga estos pasos:

1. No toque ni retire la cámara. Déjela en su lugar para que las autoridades policiales la recojan como evidencia.
2. Documente la cámara. Fotografíe su ubicación desde múltiples ángulos, anotando la posición exacta y cualquier marca identificadora.
3. Llame a las autoridades policiales. Presente un informe policial de inmediato. Una infracción de cámara oculta en un área privada es un delito menor en una primera infracción y un delito grave en una segunda infracción o subsiguiente conforme a S.C. Code Ann. 16-17-470.
4. Contacte a un abogado. Es posible que tenga reclamos por invasión de la privacidad, angustia emocional y violación del estatuto de voyerismo.
5. Notifique al arrendador por escrito. Si el arrendador no es el sospechoso, notifíquele. Si el arrendador instaló la cámara, no le dé aviso previo antes de contactar a las autoridades policiales.

Alquileres a corto plazo (Airbnb, VRBO)

Las cámaras ocultas en propiedades de alquiler a corto plazo son una preocupación creciente. Los huéspedes en Carolina del Sur en alquileres a corto plazo tienen las mismas protecciones de privacidad que los inquilinos a largo plazo:

• Las cámaras en dormitorios, baños y otras áreas privadas son ilegales conforme al estatuto de voyerismo
• Los anfitriones deben divulgar cualquier cámara en la propiedad (la mayoría de las plataformas lo exigen en sus términos de servicio)
• Las cámaras exteriores y las cámaras en áreas comunes que se divulgan generalmente están permitidas
• Si descubre una cámara no divulgada, repórtela a las autoridades policiales y a la plataforma de alquiler
• Si se captaron imágenes íntimas y se distribuyeron sin consentimiento, la ley de NCII de Carolina del Sur de 2025 (S.C. Code Ann. 16-15-332, firmada el 12 de mayo de 2025) ofrece un remedio penal

Sanciones penales por voyerismo del arrendador

Un arrendador que instala cámaras ocultas en los espacios privados de un inquilino enfrenta:

Además de las sanciones penales, el inquilino puede ejercer reclamos civiles por:

• Daños por invasión de la privacidad
• Angustia emocional
• Daños punitivos
• Honorarios de abogado
• Daños civiles conforme a S.C. Code Ann. 17-30-135 ($500/día o un mínimo de $25,000) si se captó audio

Entrada del arrendador y grabación

Requisitos de aviso para la entrada

Conforme a S.C. Code Ann. 27-40-530(c), los arrendadores deben dar al inquilino al menos 24 horas de aviso de su intención de entrar y solo pueden entrar en horarios razonables. Este es un mínimo estatutario explícito, no una costumbre no escrita. Existen excepciones para:

• Emergencias (incendio, inundación, fuga de gas)
• Abandono del inquilino (creencia razonable de que el inquilino ha abandonado la unidad)
• Órdenes judiciales que requieren acceso

Grabar la entrada no autorizada

Si su arrendador entra sin el aviso adecuado, grabar la entrada puede ofrecer evidencia valiosa. Las opciones incluyen:

• Cámaras de timbre inteligentes que captan al arrendador llegando
• Cámaras de seguridad interiores que graban la entrada
• Grabaciones de audio si usted está presente y confronta al arrendador sobre la entrada no autorizada

Conforme a S.C. Code Ann. 27-40-780(b), un inquilino perjudicado por una entrada ilegal del arrendador, por entradas legales repetidas de manera irrazonable, o por exigencias de entrada repetidas que equivalgan a acoso, puede obtener una medida cautelar contra esa conducta o dar por terminado el contrato de arrendamiento, y puede recuperar los daños reales más los honorarios razonables de abogado. La ley de Carolina del Sur no ofrece un remedio fijo de un mes de alquiler por entrada no autorizada.

Disposiciones del arrendamiento sobre la grabación

Cláusulas comunes del arrendamiento

Algunos arrendadores de Carolina del Sur incluyen disposiciones en los contratos de arrendamiento que abordan la grabación y la vigilancia:

• Cláusulas de no grabación. Algunos contratos prohíben a los inquilinos grabar conversaciones con los representantes del arrendador. Si bien dichas cláusulas pueden ser exigibles como cuestión de contrato, no pueden anular la ley estatal. Una grabación hecha en violación de una cláusula del arrendamiento sigue siendo legal conforme a S.C. Code Ann. 17-30-30, aunque violar la cláusula podría tratarse como una violación del arrendamiento.
• Restricciones a la instalación de cámaras. Los contratos pueden restringir el tipo o la ubicación de las cámaras instaladas por el inquilino, particularmente en cuanto a las modificaciones a la propiedad.
• Cláusulas de divulgación de vigilancia. Algunos contratos divulgan que las áreas comunes están bajo vigilancia y requieren el reconocimiento del inquilino.

Términos de arrendamiento abusivos

Conforme a S.C. Code Ann. 27-40-230, los tribunales pueden negarse a hacer cumplir los términos del arrendamiento que sean abusivos. Una disposición del arrendamiento que intente renunciar al derecho legal de un inquilino a grabar sus propias conversaciones puede considerarse abusiva, particularmente si el inquilino necesita las grabaciones para proteger sus derechos legales.

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