Leyes de Arrendador e Inquilino de Oregon (2026): Depósitos, Aviso y Derechos del Inquilino

Oregon no impone ningún límite para el depósito de garantía, pero los arrendadores deben devolver el depósito dentro de los 31 días posteriores a la mudanza. Los arrendadores deben dar al menos 24 horas de aviso real antes de entrar a una unidad de alquiler, y ese aviso no tiene que ser por escrito. Oregon también tiene una ley estatal de estabilización de rentas que limita los aumentos de renta al 9.5% en 2026.

Depósitos de garantía en Oregon

Oregon no fija un límite legal para el monto del depósito de garantía, lo que significa que un arrendador puede cobrar cualquier suma acordada en el contrato. A pesar de la ausencia de un límite, Oregon sí impone reglas estrictas sobre cómo los arrendadores manejan y devuelven los depósitos. Después de que un inquilino desocupa, el arrendador tiene 31 días para devolver el depósito junto con una contabilidad escrita y detallada de cualquier deducción. Las deducciones permitidas incluyen renta no pagada, daños más allá del desgaste normal, y costos específicamente identificados en el contrato. Los arrendadores que retengan indebidamente un depósito pueden enfrentar una condena judicial del doble del monto retenido indebidamente, más los daños reales del inquilino y los honorarios del abogado.

Oregon no exige que los arrendadores mantengan los depósitos en una cuenta bancaria separada ni que paguen intereses sobre el saldo. Aun así, es buena práctica que ambas partes documenten por escrito el estado de la unidad al momento de la mudanza de entrada para evitar disputas sobre deducciones al final del arrendamiento.

¿Cuándo puede entrar un arrendador? Reglas de aviso

Bajo ORS 90.322, un arrendador debe dar al inquilino al menos 24 horas de aviso real antes de entrar a una unidad de alquiler para fines que no sean de emergencia. El aviso real está definido en ORS 90.150 y puede darse de forma verbal, incluido un mensaje dejado en el contestador del inquilino, de modo que un aviso oral de 24 horas no constituye por sí solo una entrada ilegal. El aviso por escrito simplemente es más fácil de comprobar después para cualquiera de las partes. La entrada debe ocurrir en un horario razonable, generalmente durante el horario laboral normal a menos que el inquilino acuerde lo contrario. Las razones permitidas para la entrada incluyen inspecciones, reparaciones, control de plagas, tasaciones de la propiedad, y mostrar la unidad a posibles inquilinos o compradores.

En una emergencia genuina, como una tubería rota, un incendio, una fuga de gas u otra condición que represente una amenaza inmediata para la salud o la seguridad, el arrendador puede entrar sin aviso previo. El arrendador debe documentar la emergencia y notificar al inquilino tan pronto como sea razonablemente posible después de la entrada. La entrada repetida sin el aviso adecuado, o la entrada destinada a acosar al inquilino, puede constituir una violación del disfrute pacífico del inquilino y puede dar lugar a un reclamo legal bajo ORS 90.322.

Si un arrendador entra sin dar el aviso requerido y sin una justificación de emergencia, el inquilino puede tener derecho a un remedio judicial, incluyendo una orden judicial contra nuevas entradas indebidas y posibles daños. Los inquilinos que crean que su arrendador está entrando ilegalmente deben documentar cada incidente con fechas, horas y detalles, y enviar una objeción por escrito.

Terminar un contrato: aviso de desalojo voluntario

Para los arrendamientos mes a mes en Oregon, lo que puede hacer un arrendador depende de cuánto tiempo el inquilino ha ocupado la unidad. Durante el primer año de ocupación, cualquiera de las partes puede terminar el arrendamiento sin indicar una razón, dando al menos 30 días de aviso por escrito antes de la fecha de terminación prevista. Un inquilino puede terminar un arrendamiento mes a mes con 30 días de aviso por escrito en cualquier momento, incluso después del primer año.

Después del primer año de ocupación, un arrendador ya no puede terminar un arrendamiento mes a mes sin causa. Bajo ORS 90.427, la terminación requiere una razón calificada del arrendador además de al menos 90 días de aviso por escrito. Las razones calificadas son que el arrendador tiene la intención de demoler la unidad o convertirla a un uso distinto del residencial; que las reparaciones o renovaciones harán que la unidad sea insegura o inhabitable durante los trabajos; que el arrendador o un familiar inmediato del arrendador ocupará la unidad como residencia principal; o que el arrendador ha aceptado una oferta de compra de un comprador que de buena fe tiene la intención de vivir allí. Un arrendador con una participación de propiedad en más de cuatro unidades de vivienda residencial también debe pagar al inquilino un monto igual a una renta periódica mensual como asistencia de reubicación.

Sobrevive una excepción limitada. Cuando la residencia principal del arrendador está en el mismo edificio o en la misma propiedad, y esa propiedad tiene no más de dos unidades de vivienda, ORS 90.427(8) todavía permite una terminación sin causa después del primer año con 60 días de aviso por escrito, o 30 días cuando el arrendador ha aceptado una oferta de compra y dio la divulgación requerida. Fuera de este caso, un simple aviso sin causa de 60 días ya no es válido en Oregon.

Para las terminaciones basadas en falta de pago de renta o violaciones del contrato, los requisitos de aviso difieren de la terminación mes a mes. Esas situaciones usan un proceso de aviso de pagar o desocupar o de subsanar o desocupar. Consulte la página de aviso de desalojo de Oregon para los plazos y formularios de falta de pago. Para preguntas sobre ocupantes ilegales y prescripción adquisitiva, consulte la página de derechos de los ocupantes ilegales de Oregon.

Reparaciones y la garantía de habitabilidad

Oregon reconoce una garantía legal de habitabilidad bajo ORS 90.320. Los arrendadores están obligados a mantener la unidad de alquiler en condiciones habitables durante todo el arrendamiento. Esto incluye mantener los componentes estructurales, el techo, la plomería, los sistemas de calefacción y ventilación, y todas las instalaciones requeridas por los códigos de salud y seguridad. Las áreas comunes de un edificio de varias unidades también deben mantenerse limpias y seguras.

Si un arrendador no hace una reparación, la ley de Oregon otorga a los inquilinos un recurso limitado de reparar y descontar bajo ORS 90.368 para un defecto menor de habitabilidad, es decir, un defecto que razonablemente pueda repararse por no más de $300, como una tubería con fugas, un inodoro tapado o un interruptor de luz defectuoso. El inquilino debe dar al arrendador un aviso por escrito que especifique una fecha de reparación de al menos siete días después de que se dé el aviso. Si el arrendador no repara el defecto para esa fecha, el inquilino puede mandar hacer el trabajo y descontar el costo real y razonable de la reparación, sin exceder $300. Esa cifra de $300 es un tope, no un mínimo, y el recurso no cubre moho, radón, asbesto ni pintura a base de plomo.

Existe un recurso distinto y más amplio cuando el arrendador no suministra un servicio esencial como calefacción, agua corriente o electricidad. Bajo ORS 90.365, después de dar aviso al arrendador, el inquilino puede procurarse cantidades razonables del servicio esencial y descontar su costo real y razonable de la renta, o usar los demás recursos que ofrece esa sección, incluyendo vivienda sustituta o daños. ORS 90.365 no tiene un límite en dólares, pero se aplica solo a servicios esenciales y no a reparaciones ordinarias.

Los inquilinos también tienen la opción de terminar el arrendamiento si el arrendador no atiende una condición que afecta materialmente la salud o la seguridad, o de reclamar daños a través del tribunal de reclamos menores o del tribunal estatal de Oregon. Retener toda la renta sin seguir los procedimientos adecuados es riesgoso; la vía de reparar y descontar y el aviso por escrito es la ruta legalmente sólida.

Renta, cargos por pago tardío y control de rentas

Oregon tiene una ley estatal de estabilización de rentas, promulgada a través del Proyecto de Ley del Senado 608 (Senate Bill 608) en 2019. Esa ley limita cuánto puede subir un arrendador la renta en un periodo continuo de 12 meses. El límite lo fija anualmente la Oficina de Análisis Económico de Oregon como el menor entre 7% más el cambio en el Índice de Precios al Consumidor o 10%. Para 2026, el límite aplicable es 9.5%. Los edificios que recibieron su primer certificado de ocupación dentro de los últimos 15 años antes del aviso están exentos del límite porcentual. El primer año de un arrendamiento no es una exención sino una prohibición: ORS 90.323 establece que durante el primer año después de que comienza el arrendamiento, el arrendador no puede aumentar la renta en absoluto.

Los arrendadores deben dar al menos 90 días de aviso por escrito antes de que cualquier aumento de renta entre en vigor. El control de rentas local está expresamente prohibido por ley. ORS 91.225 establece que una ciudad o condado no puede promulgar ninguna ordenanza o resolución que controle la renta que se puede cobrar por el alquiler de una unidad de vivienda. La ley solo permite excepciones limitadas: derechos de aprobación de renta sobre propiedades que reciben beneficios gubernamentales para inquilinos de bajos ingresos, límites a los aumentos durante el periodo de aviso de conversión a condominio bajo ORS 90.493, y controles temporales después de un desastre natural o provocado por el hombre que elimine una parte significativa de la oferta de vivienda de alquiler. Ninguna ciudad de Oregon opera actualmente un programa local de control de rentas separado más allá del límite estatal.

Oregon no limita los cargos por pago tardío por ley. Sin embargo, los arrendadores deben esperar cuatro días después del vencimiento de la renta antes de cobrar un cargo por pago tardío. Cualquier cargo por pago tardío debe estar divulgado en el contrato de arrendamiento. Si un cargo no está descrito en el contrato escrito, el arrendador generalmente no puede cobrarlo.

Si tiene una disputa entre arrendador e inquilino en Oregon

Comience por poner todo por escrito. Ya sea una solicitud de reparación, un aviso de terminación del contrato o una queja sobre un cargo por pago tardío, la comunicación escrita con fecha crea un registro claro. Envíe los avisos por correo certificado o por correo electrónico con confirmación de lectura para establecer la entrega.

Para las disputas de depósito, el tribunal de reclamos menores de Oregon maneja reclamos de hasta $10,000. La tarifa de presentación es modesta y no necesita un abogado. Lleve su contrato, fotos de la mudanza de entrada y de salida, el estado de cuenta detallado (o su ausencia) y cualquier correspondencia escrita. Si el arrendador retuvo indebidamente el depósito, usted puede recuperar el doble del monto retenido más daños y honorarios del abogado.

Para las disputas de habitabilidad y reparaciones, comience con un aviso por escrito al arrendador. Guarde una copia. Si el arrendador no actúa, la vía de reparar y descontar bajo ORS 90.368 está disponible para un defecto menor que cueste no más de $300 reparar, y ORS 90.365 se aplica si se ha cortado un servicio esencial como la calefacción o el agua. También puede presentar una queja ante su oficina local de inspección de vivienda o construcción, que puede presionar al arrendador a través de la aplicación del código.

La agencia Oregon Housing and Community Services proporciona información sobre los derechos del inquilino, los programas de asistencia de alquiler y los recursos locales. Oregon Legal Services ofrece ayuda legal gratuita y de bajo costo para los inquilinos que califican por ingresos y enfrentan desalojo o violaciones graves de habitabilidad. Para situaciones complejas, consulte a un abogado con licencia en Oregon.

Este artículo es información legal general, no asesoría legal. Las reglas de arrendador e inquilino varían según el estado y la ciudad y cambian, y algunas ciudades agregan sus propias ordenanzas. Para asesoría sobre una situación específica, consulte a un abogado con licencia o a la agencia de vivienda de su estado.

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