Leyes de Arrendador y Arrendatario de Minnesota (2026): Depósitos, Aviso y Derechos del Inquilino

Minnesota no fija un tope al monto del depósito de garantía, pero los arrendadores deben devolverlo dentro de los 21 días posteriores al fin del arrendamiento (5 días si el edificio es condenado). Los arrendadores deben dar aviso con 24 horas de anticipación antes de entrar y solo pueden hacerlo entre las 8 a.m. y las 8 p.m.

Depósitos de garantía en Minnesota

Minnesota no impone un máximo legal al monto que un arrendador puede cobrar como depósito de garantía. En la práctica, la mayoría de los arrendadores cobran de una a dos rentas mensuales, pero no hay ley que impida un monto mayor. Una vez que termina el arrendamiento, el arrendador tiene 21 días para devolver el depósito, junto con un estado escrito y detallado de cualquier deducción. El plazo de 21 días comienza en la fecha en que el inquilino desocupa y entrega las llaves. Si el edificio es condenado y el arrendamiento termina de manera involuntaria, el plazo se reduce a cinco días.

Las deducciones permitidas incluyen renta no pagada, daños que exceden el desgaste normal y otros costos permitidos específicamente por el contrato. Los raspones cosméticos, el desgaste menor de la alfombra y los retoques comunes de pintura no califican. Si un arrendador no devuelve el depósito o el estado detallado a tiempo, Minn. Stat. 504B.178 subd. 4 hace responsable al arrendador por la parte del depósito retenida más los intereses, como penalidad, además de devolver la parte retenida indebidamente. Cuando el arrendador retuvo el depósito de mala fe, la subdivisión 7 permite daños punitivos de hasta $500 por cada depósito. La penalidad está vinculada al depósito, no a una cantidad de meses de renta.

Minnesota no exige que el arrendador mantenga el depósito en una cuenta fiduciaria o de garantía separada. Minn. Stat. 504B.178 subd. 2 establece que el depósito no se recibe en carácter fiduciario según el significado de la sección 82.55, subdivisión 26, sino que el arrendador lo retiene para el inquilino.

Esa misma subdivisión sí exige el pago de intereses, y no es opcional ni depende del contrato. El depósito devenga interés simple sin capitalizar a una tasa del uno por ciento anual, calculado desde el primer día del mes siguiente al pago total del depósito hasta el último día del mes en que el arrendador lo devuelve. No se paga interés cuando el total es inferior a $1. Conforme a la subdivisión 3, el arrendador debe devolver el depósito junto con ese interés.

¿Cuándo puede entrar un arrendador? Reglas de aviso

Conforme a Minn. Stat. 504B.211, el arrendador debe dar al inquilino un aviso con al menos 24 horas de anticipación antes de entrar a la unidad de alquiler. La entrada está limitada al horario de 8 a.m. a 8 p.m. Ambos requisitos protegen a los inquilinos de entradas sorpresivas durante la noche o con poco aviso.

Existe una excepción por emergencia. Si una tubería estalla, se desata un incendio o hay otra emergencia genuina que amenaza la vida o la propiedad, el arrendador puede entrar de inmediato sin aviso previo. Aun así, el arrendador debería documentar el motivo de la entrada de emergencia.

Los fines permitidos para una entrada que no sea de emergencia incluyen hacer reparaciones, mostrar la unidad a posibles inquilinos o compradores, o inspeccionar el cumplimiento del contrato. Un arrendador que entra sin el aviso adecuado o fuera del horario permitido puede ser responsable por daños. Si un arrendador viola de manera reiterada las reglas de entrada, el inquilino podría tener fundamento para terminar el contrato.

Terminar un contrato: aviso para desocupar

Para un arrendamiento mes a mes, Minnesota requiere un aviso al menos igual al intervalo de pago de la renta. Para un arrendamiento mensual, eso significa un mes completo de aviso anticipado. El aviso debe darse antes del comienzo del último periodo de renta, no simplemente 30 días desde la fecha en que se entrega. Los arrendadores y los inquilinos tienen el mismo requisito de aviso para los acuerdos mes a mes.

Los contratos de plazo fijo no requieren un aviso separado para desocupar. El contrato vence en la fecha establecida en el acuerdo. Si ninguna de las partes actúa, un contrato de plazo fijo puede convertirse automáticamente en un acuerdo mes a mes bajo ciertas condiciones del contrato.

Por falta de pago de la renta o incumplimientos del contrato, el arrendador debe seguir el proceso de desalojo (retención ilegal), que comienza con un aviso escrito. Consulte la página de aviso de desalojo de Minnesota para conocer los plazos de aviso específicos requeridos antes de presentar la demanda ante el tribunal.

Reparaciones y la garantía de habitabilidad

Minnesota reconoce una garantía implícita de habitabilidad conforme a Minn. Stat. 504B.161. El arrendador está legalmente obligado a mantener la propiedad en condiciones aptas para uso residencial. Esto incluye mantener la estructura resistente a la intemperie, mantener la calefacción en al menos 68 grados Fahrenheit durante la temporada de calefacción, proporcionar sistemas de plomería y electricidad en funcionamiento, y asegurar que la unidad esté libre de condiciones que representen un peligro material para la salud o la seguridad de los inquilinos.

Si un arrendador no realiza una reparación necesaria, Minnesota dirige a los inquilinos a los tribunales en lugar de a la autoayuda. Ningún estatuto de Minnesota permite que un inquilino contrate a un profesional y descuente la factura de la renta por iniciativa propia.

Depósito de renta en garantía: conforme a Minn. Stat. 504B.385, un inquilino puede depositar la renta debida ante el administrador del tribunal en lugar de pagarla al arrendador. Esto normalmente sigue a un aviso escrito de una infracción del código emitido conforme a Minn. Stat. 504B.185, y el inquilino no puede depositar la renta hasta que haya vencido el plazo otorgado para hacer las reparaciones sin que estas se hayan realizado de manera satisfactoria. Mientras el procedimiento está pendiente, el inquilino debe seguir pagando la renta al arrendador o como indique el tribunal, y no puede retener la renta para remediar la infracción.

Acción de remedios del inquilino: Minn. Stat. 504B.395 establece el procedimiento para presentar el caso, incluidos los requisitos de jurisdicción y de alegatos. El arrendador debe ser informado por escrito de la infracción alegada al menos 14 días antes de que se presente la acción.

Reparaciones ordenadas por el tribunal: si el tribunal determina que la infracción quedó probada, Minn. Stat. 504B.425 le permite ordenar diversos remedios. El párrafo (c) permite al tribunal ordenar al inquilino remediar la infracción y descontar el costo de la renta en los términos que el tribunal considere justos, y el párrafo (g) permite una sentencia a favor del inquilino que prevalezca por honorarios razonables de abogado, sin exceder $500. Descontar los costos de reparación es un remedio que un juez concede después de una audiencia, no un paso que el inquilino da primero.

Renta, recargos por mora y control de rentas

Minn. Stat. 504B.177 regula los recargos por mora. Un arrendador no puede cobrar ningún recargo por mora a menos que el inquilino y el arrendador hayan acordado por escrito que se puede imponer un recargo, y ese acuerdo debe especificar cuándo se impondrá. Cuando existe ese acuerdo por escrito, el recargo por mora no puede exceder el 8% del pago de renta atrasado. Un arrendador que cobra más del 8% incumple el estatuto. No hay un periodo de gracia separado exigido por la ley estatal, aunque muchos contratos incluyen uno.

Minnesota no impone un límite estatal sobre cuánta renta puede cobrar un arrendador ni sobre cuánto puede aumentarse la renta. Sin embargo, el estado es uno de los pocos que NO prohíbe de plano el control de rentas local. Las ordenanzas locales de control de rentas están permitidas, pero solo si son aprobadas por los votantes en un referendo.

Saint Paul es la única ciudad de Minnesota con estabilización de rentas realmente vigente. Los votantes la aprobaron en noviembre de 2021 y la ordenanza entró en vigor el 1 de mayo de 2022, limitando los aumentos de renta residencial a no más del 3% en un periodo de 12 meses. Enmiendas posteriores entraron en vigor el 1 de enero de 2023 y el 13 de junio de 2025, agregando una exención para vivienda de alquiler de nueva construcción y procedimientos para que un arrendador solicite un aumento mayor. Los arrendadores e inquilinos de Saint Paul deben confirmar las reglas vigentes con la ciudad, ya que el programa tiene exenciones y trámites administrativos.

Minneapolis no tiene estabilización de rentas. Los votantes de Minneapolis aprobaron una enmienda a la carta en 2021 que autoriza al Concejo Municipal a regular las rentas, pero la propia página de estabilización de rentas de la ciudad dice que el concejo aún solo puede considerar dicha política y que cualquier ordenanza que apruebe tendría que someterse a votación para la aprobación de los electores. No se ha adoptado ninguna ordenanza, por lo que actualmente nada limita cuánto puede aumentar la renta un arrendador en Minneapolis. Ninguna otra ciudad de Minnesota tiene estabilización de rentas activa.

Si tiene una disputa entre arrendador y arrendatario en Minnesota

Lo más importante que un inquilino puede hacer en cualquier disputa es crear un registro escrito. Envíe todas las solicitudes de reparación, avisos y quejas por escrito, preferentemente por correo electrónico o correo certificado. Fotografíe las condiciones antes y después de cualquier reparación. Guarde copias de toda la correspondencia y los recibos.

Para disputas por depósitos de garantía, el tribunal de reclamos menores de Minnesota (Tribunal de Conciliación) atiende casos de hasta $20,000 conforme a Minn. Stat. 491A.01, o hasta $4,000 si el reclamo involucra una transacción de crédito al consumidor. Las tarifas de presentación son modestas. No necesita un abogado. Lleve el contrato, las fotos de mudanza de entrada y salida, y la documentación de cualquier solicitud escrita que haya hecho.

El Departamento de Comercio de Minnesota y la oficina del Fiscal General publican guías de derechos de los inquilinos. La Minnesota Legal Services Coalition opera oficinas de asistencia legal en todo el estado y puede ayudar a inquilinos de bajos ingresos. Muchos condados también tienen organizaciones de defensa de los inquilinos.

Si una disputa involucra discriminación, el Departamento de Derechos Humanos de Minnesota atiende las quejas de vivienda justa. Si involucra una violación del código, comuníquese con el inspector de vivienda local o la oficina de aplicación del código de la ciudad. Minn. Stat. 504B.441 prohíbe que un arrendador desaloje a un inquilino, aumente sus obligaciones o reduzca los servicios como represalia por la queja del inquilino sobre una infracción. Si el arrendador hace cualquiera de esas cosas dentro de los 90 días posteriores a la presentación de la queja, la carga de probar que la acción no fue una represalia recae en el arrendador, salvo que el tribunal determine que la queja no se presentó de buena fe. Minn. Stat. 504B.285, por separado, le da al inquilino una defensa por represalia dentro de una acción de desalojo que el arrendador ya haya iniciado.

Este artículo es información legal general, no asesoría legal. Las reglas entre arrendadores e inquilinos varían según el estado y la ciudad y cambian, y algunas ciudades agregan sus propias ordenanzas. Para asesoría sobre una situación específica, consulte a un abogado con licencia o a su agencia estatal de vivienda.

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