Louisiana
Leyes de Arrendador e Inquilino de Luisiana (2026): Depósitos, Aviso y Derechos del Inquilino
Los arrendadores de Luisiana no tienen un tope legal para el depósito de seguridad y deben devolverlo dentro de un mes después de terminar el arrendamiento. La entrada del arrendador requiere el consentimiento del inquilino, sin un periodo de aviso legal fijo. Los arrendamientos mes a mes requieren solo 10 días de aviso por escrito para terminar.
Depósitos de seguridad en Luisiana
Luisiana no establece un límite legal sobre la cantidad que un arrendador puede cobrar por un depósito de seguridad. El arrendador y el inquilino son libres de negociar cualquier cantidad en el contrato, y no hay una agencia estatal que revise o límite esa cifra.
El plazo de devolución del depósito lo establece La. R.S. 9:3251, y su redacción importa. La ley exige que el depósito se devuelva «dentro de un mes después de que termine el arrendamiento», no dentro de un plazo fijo de 30 días. En un mes de 31 días eso le da al arrendador un día adicional, por lo que un inquilino que cuenta hasta el día 30 podría concluir que el arrendador está atrasado antes de que en realidad se cumpla el mes que marca la ley. Si el arrendador retiene cualquier porción del depósito, la misma ley exige una contabilidad detallada por escrito de cada deducción dentro de un mes después de la fecha en que termina el arrendamiento. La declaración debe enumerar cada artículo específico y el costo correspondiente.
Las deducciones permitidas generalmente incluyen renta no pagada, daños que exceden el desgaste normal, y costos de limpieza si la unidad se dejó en una condición materialmente peor de la que estaba al entrar. Un arrendador que no devuelve el depósito o no proporciona la declaración detallada dentro de ese plazo de un mes puede ser responsable del monto del depósito más los honorarios razonables de abogado y las costas judiciales.
| Regla | Detalle |
|---|---|
| Tope del depósito | Sin límite legal |
| Plazo de devolución | Un mes después de que termine el arrendamiento (La. R.S. 9:3251) |
| Declaración detallada | Requerida dentro de un mes después de que termine el arrendamiento si se hacen deducciones |
| Interés sobre el depósito | No requerido |
Documente a fondo la condición de la unidad al entrar y al salir con fotos o video con fecha. Este registro es fundamental si necesita disputar una deducción.
¿Cuándo puede entrar un arrendador? Reglas de aviso
Luisiana no tiene una ley que fije un periodo de aviso previo antes de que un arrendador pueda entrar a una unidad de alquiler. El principio general bajo el derecho civil de Luisiana es que el arrendador debe obtener el consentimiento del inquilino para entrar por fines que no sean de emergencia, ya que el inquilino tiene derecho al disfrute pacífico del inmueble (La. Civ. Code art. 2682(3)).
En la práctica, esto significa que un arrendador que necesita hacer reparaciones, mostrar la unidad a posibles inquilinos o realizar una inspección debe contactar al inquilino con anticipación y programar un horario mutuamente acordado. Lo que cuenta como aviso razonable depende de las circunstancias; 24 horas es un estándar ampliamente aceptado en ausencia de una regla legal, y muchos contratos en Luisiana establecen un periodo de aviso explícito de forma contractual.
La entrada de emergencia para atender una amenaza inminente, como una fuga de gas, inundación o incendio, no requiere consentimiento previo. Sin embargo, el arrendador debe informar al inquilino de inmediato después de cualquier entrada de emergencia.
Si un contrato incluye una cláusula específica de aviso de entrada, esa cláusula rige las obligaciones de las partes. Los inquilinos que enfrentan entradas repetidas sin invitación pueden tener motivos para alegar interferencia con el disfrute pacífico.
Terminar un contrato: aviso para desalojar
Luisiana usa periodos de aviso inusualmente cortos para terminar un arrendamiento mes a mes. Bajo La. Civ. Code art. 2728, cualquiera de las partes puede terminar el contrato dando solo 10 días de aviso por escrito antes de la siguiente fecha de vencimiento de la renta. Este es uno de los periodos de aviso de terminación mes a mes más cortos de los Estados Unidos, por lo que tanto arrendadores como inquilinos deben estar conscientes de la rapidez con que puede terminar el arrendamiento.
Para un contrato a plazo fijo, no se requiere un aviso de terminación separado si el contrato ya establece una fecha de finalización específica. El arrendamiento termina automáticamente en esa fecha, a menos que las partes acuerden por escrito extenderlo o el inquilino permanezca con el consentimiento del arrendador, en cuyo caso comienza un arrendamiento mes a mes.
Para situaciones que involucran el impago de renta o una violación del contrato, aplican procedimientos diferentes y periodos de aviso más cortos. Consulte la página de aviso de desalojo de Luisiana en /eviction-notice/louisiana para conocer los requisitos de aviso cuando un arrendador quiere terminar un arrendamiento por causa.
Reparaciones y la garantía de habitabilidad
El Código Civil de Luisiana establece una garantía implícita de que la propiedad arrendada debe ser adecuada para el uso para el cual fue alquilada (La. Civ. Code art. 2682). Esta garantía exige que el arrendador mantenga la vivienda en una condición habitable durante todo el arrendamiento, mantenga sistemas esenciales como plomería, calefacción y la estructura misma en funcionamiento, y cumpla con los códigos de vivienda aplicables.
Bajo La. Civ. Code art. 2715, si la propiedad arrendada se destruye o se pierde parcialmente, o su uso se ve sustancialmente afectado de otra manera, sin culpa del inquilino, el inquilino puede obtener una reducción de la renta o la resolución del contrato, lo que resulte más apropiado según las circunstancias. Si el arrendador tuvo la culpa, el inquilino también puede reclamar daños. Ese remedio funciona junto con el art. 2696, la garantía del arrendador de que la propiedad es adecuada para el propósito por el cual fue alquilada y está libre de vicios o defectos que impidan ese uso.
Un artículo distinto, el art. 2693, a veces se cita para esta regla, pero no la contiene. El art. 2693 cubre la situación más limitada en la que el arrendador ejerce su propio derecho a hacer una reparación que no puede posponerse hasta el final del arrendamiento, y le otorga al inquilino una reducción de renta o abatimiento, o la resolución del contrato, por esa interrupción.
Luisiana sí otorga a los inquilinos un remedio de reparar y descontar, y proviene del Código Civil en lugar de una ley separada de arrendador e inquilino. Bajo La. Civ. Code art. 2694, si el arrendador no cumple con su obligación de hacer las reparaciones necesarias dentro de un plazo razonable después de que el inquilino se lo requiera, el inquilino puede hacer que se realicen. El inquilino puede entonces exigir el reembolso inmediato del monto gastado o aplicar esa cantidad al pago de la renta. El texto del artículo no exige una orden judicial, solo un requerimiento previo y un plazo razonable para que el arrendador actúe.
Dos límites de ese artículo son los que realmente importan. La reparación debe haber sido necesaria, y el monto gastado debe haber sido razonable. Un inquilino que descuenta una mejora estética, o que paga de más por el trabajo, asume ese riesgo en cualquier disputa posterior sobre la renta. Haga el requerimiento por escrito, dé un plazo razonable, conserve las facturas, y descuente solo lo que permite el art. 2694. Retener la renta por completo, que es un acto distinto a descontar un costo de reparación documentado, sigue arriesgando el desalojo.
Para quejas urgentes de habitabilidad, los inquilinos también pueden comunicarse con el cumplimiento de códigos local o la autoridad de vivienda de la ciudad para solicitar una inspección. Una citación por violación de código fortalece un reclamo legal posterior.
Renta, recargos por pago tardío y control de rentas
Luisiana no limita los recargos por pago tardío mediante ley. El contrato puede especificar cualquier monto de recargo por pago tardío que las partes acuerden. Los tribunales ocasionalmente pueden reducir un recargo que se considere una penalización en lugar de una cláusula razonable de daños liquidados, pero no hay un tope legal.
No hay un requisito legal sobre cuánto aviso previo debe dar un arrendador antes de subir la renta. Para inquilinos mes a mes, un aumento de renta requiere efectivamente 10 días de aviso antes del siguiente periodo, el mismo que el periodo general de aviso de terminación, ya que cualquier cambio material a un contrato mes a mes requiere ese aviso. Para contratos a plazo fijo, los aumentos de renta a mitad del contrato solo son válidos si el contrato los permite expresamente.
Luisiana no tiene una ley estatal de control de rentas, y ninguna ciudad o parroquia de Luisiana ha promulgado una ordenanza local de control o estabilización de rentas. La ley estatal también limita lo que un gobierno local podría hacer al respecto. La. R.S. 9:3258 establece que los derechos de un arrendador, incluidos todos los derechos otorgados a los arrendadores por el Título IX del Código Civil de Luisiana en materia de arrendamiento, no pueden ser alterados, restringidos ni disminuidos salvo por ley estatal, y que esos derechos están sujetos al ejercicio razonable del poder de policía. Esa disposición es el obstáculo legal que normalmente se cita en contra de la regulación municipal de rentas en Luisiana. Los inquilinos no tienen protección contra los aumentos de renta entre los términos del contrato más allá del mercado y de cualquier ventaja de negociación que tengan.
Si tiene una disputa entre arrendador e inquilino en Luisiana
Comience creando un rastro documental. Envíe cada solicitud de reparación, aviso y queja por escrito, preferiblemente por correo electrónico o correo certificado, para que haya un registro con fecha. Los tribunales de Luisiana esperan que las partes se hayan comunicado formalmente antes de que una disputa llegue al tribunal.
Las disputas de depósito de seguridad pueden presentarse en la división de reclamos menores de un tribunal municipal (city court) de Luisiana. Bajo La. R.S. 13:5201, solo los tribunales municipales están autorizados a establecer divisiones de reclamos menores; los tribunales de distrito de Luisiana no tienen una, así que presentar una demanda de reclamos menores ahí es un error de tribunal equivocado. Una división de reclamos menores puede conocer casos donde el monto en disputa no exceda $5,000 (La. R.S. 13:5202), lo cual cubre la gran mayoría de las disputas de depósito. Si ningún tribunal municipal cubre su dirección, un tribunal de juez de paz o el tribunal de distrito de la parroquia es el foro alternativo. La tarifa de presentación es modesta y no necesita un abogado.
Para habitabilidad o violaciones de código, comuníquese con la oficina de cumplimiento de códigos de su ciudad o parroquia. New Orleans, Baton Rouge, Shreveport y otros municipios tienen divisiones de inspección de vivienda que pueden emitir órdenes de violación, que son evidencia útil en el tribunal.
Organizaciones de asistencia legal como Southeast Louisiana Legal Services (slls.org) y Acadiana Legal Service Corporation proporcionan asistencia legal civil gratuita a inquilinos que califican por ingresos en todo el estado. El sitio web Louisiana Law Help (louisianalawhelp.org) ofrece guías en lenguaje sencillo sobre los derechos del inquilino.
Si no está seguro de sus derechos en una situación específica, consulte a un abogado de Luisiana con licencia antes de retener la renta o hacer reparaciones por su cuenta.
Este artículo es información legal general, no asesoría legal. Las reglas de arrendador e inquilino varían según el estado y la ciudad y cambian, y algunas ciudades agregan sus propias ordenanzas. Para asesoría sobre una situación específica, consulte a un abogado con licencia o a su agencia estatal de vivienda.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene un arrendador para devolver mi depósito en Luisiana?
La. R.S. 9:3251 le da a un arrendador de Luisiana un mes después de que termine el arrendamiento para devolver el depósito de seguridad, no un plazo fijo de 30 días. En un mes de 31 días eso es un día adicional. Si el arrendador retiene cualquier porción, también debe enviar una declaración detallada de deducciones por escrito dentro de un mes después de la fecha en que termina el arrendamiento. No cumplir con este plazo puede exponer al arrendador a responsabilidad por el depósito completo más los honorarios de abogado.
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para entrar en Luisiana?
Luisiana no tiene un periodo de aviso legal fijo para la entrada del arrendador. El inquilino tiene derecho al disfrute pacífico del inmueble, por lo que el arrendador debe obtener el consentimiento antes de entrar por fines que no sean de emergencia. Un aviso de 24 horas es un estándar ampliamente aceptado, y muchos contratos establecen un periodo de aviso específico. La entrada de emergencia por peligros inminentes no requiere aviso previo.
¿Cuál es el depósito de seguridad máximo en Luisiana?
Luisiana no tiene un máximo legal para los depósitos de seguridad. Los arrendadores pueden cobrar cualquier cantidad acordada en el contrato. La protección clave para los inquilinos es el plazo de devolución de un mes bajo La. R.S. 9:3251 y el requisito de una declaración detallada de deducciones.
¿Puede un arrendador subir la renta en Luisiana?
Sí. No hay control de rentas en Luisiana a nivel estatal o local. Los arrendadores pueden subir la renta entre los términos del contrato sin restricción. Para inquilinos mes a mes, un aumento de renta requiere al menos 10 días de aviso antes del siguiente periodo de renta. Para contratos a plazo fijo, los aumentos durante el término del contrato solo se permiten si el contrato los permite.
¿Puedo retener la renta por reparaciones en Luisiana?
Retener la renta por completo puede resultar en desalojo, pero Luisiana sí tiene un remedio de reparar y descontar. El art. 2694 del Código Civil establece que si el arrendador no hace las reparaciones necesarias dentro de un plazo razonable después de su requerimiento, usted puede hacer que se realicen las reparaciones y luego exigir el reembolso inmediato o aplicar el monto a su renta. El artículo no exige una orden judicial. Sí exige que la reparación haya sido necesaria y que el monto gastado haya sido razonable, así que haga el requerimiento por escrito y conserve las facturas. El cumplimiento de códigos también puede usarse para presionar a un arrendador que no responde.
¿Cuánto aviso necesito para terminar un contrato mes a mes en Luisiana?
Solo se requieren 10 días de aviso por escrito para terminar un arrendamiento mes a mes en Luisiana bajo el Código Civil art. 2728. Este es uno de los periodos de aviso de terminación más cortos del país. El aviso debe darse al menos 10 días antes de la siguiente fecha de vencimiento de la renta.
¿Tiene Luisiana control de rentas?
No. Luisiana no tiene una ley estatal de control de rentas y ninguna ciudad o parroquia ha promulgado estabilización de rentas local. Los arrendadores pueden subir la renta por cualquier cantidad al final de un término de contrato con el aviso adecuado.
Actualizaciones
Se corrigió el plazo de devolución del depósito a un mes después de que termina el arrendamiento en lugar de un plazo fijo de 30 días, se agregó el remedio de reparar y descontar de Luisiana bajo el art. 2694 del Código Civil (la página negaba erróneamente que existiera), se reancló el remedio de reducción de renta al art. 2715 en lugar del art. 2693, se corrigió el foro de reclamos menores a los tribunales municipales en lugar de los tribunales de distrito, y se reemplazó una afirmación sin respaldo sobre la no preferencia estatal por La. R.S. 9:3258.
Se corrigió la cita del derecho a la posesión pacífica en Luisiana: es La. Civ. Code art. 2682(3) (el deber del arrendador de proteger la posesión pacífica del inquilino), no el art. 2692, que trata del deber del propio inquilino de reparar daños que él haya causado.
La ley detrás de este artículo
Este artículo se apoya en las disposiciones legales a continuación, conservadas en nuestro propio registro jurídico y obtenidas de la fuente oficial. Toque una sección para leer el texto vigente.
Louisiana Civil Code
§ 2682The lessor's principal obligationsVigentecitada en 2 de nuestros artículos
The lessor is bound: (1) To deliver the thing to the lessee; (2) To maintain the thing in a condition suitable for the purpose of which it was leased; and (3) To protect the lessee's peaceful possession for the duration of the lease.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-09-05 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en legis.la.gov
Citada en 11 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2022
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Horacek v. Watson (Louisiana Court of Appeal 2012, 11 La.App. 3 Cir. 1345)“…ails to meet his or her obligations under the provisions of La.Civ. Code art. 2682 by wrongfully dispossessing the lessee…”
- Southpark Community Hospital, LLC v. Southpark Acquisition Co. (Louisiana Court of Appeal 2013, 13 La.App. 3 Cir. 59)“…ssee in peaceable possession for the duration of the lease. La.Civ.Code art. 2682. The lessee, likewise, is obliged: 1) t…”
- Lobell v. Rosenberg (Louisiana Court of Appeal 2015, 2014 La.App. 4 Cir. 0060)“…n peaceable possession for the duration of the lease. See La. Civil Code art. 2682. The lessee, on the other hand, is obli…”
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 2693Lessor's right to make repairsVigentecitada en 2 de nuestros artículos
If during the lease the thing requires a repair that cannot be postponed until the end of the lease, the lessor has the right to make that repair even if this causes the lessee to suffer inconvenience or loss of use of the thing. In such a case, the lessee may obtain a reduction or abatement of the rent, or a dissolution of the lease, depending on all of the circumstances, including each party's fault or responsibility for the repair, the length of the repair period, and the extent of the loss of use.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-07-29 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en legis.la.gov
Citada en 3 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2019
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Burmaster v. Plaquemines Parish Government (Supreme Court of Louisiana 2008, 982 So. 2d 795)“…Civ.Code art. 2692 "Lessee's obligation to make repairs"; La Civ.Code art. 2693 "Lessor's right to make repairs"; and…”
- Hinds v. Poo-Yie's, Inc. (Louisiana Court of Appeal 1987, 520 So. 2d 1016)“…submit that they expressly waived the implied obligation of La.Civ.Code art. 2693 (1870) to "deliver the thing in good co…”
- Nola E., LLC v. Sims (Louisiana Court of Appeal 2019, 265 So. 3d 1147)“…ue to the lack of habitability of his apartment pursuant to La. Civ. Code art. 2693. 4 According to Mr. Simms, the apartme…”
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 2728Notice of termination; timingVigentecitada en 2 de nuestros artículos
The notice of termination required by the preceding Article shall be given at or before the time specified below: (1) In a lease whose term is measured by a period longer than a month, thirty calendar days before the end of that period; (2) In a month-to-month lease, ten calendar days before the end of that month; (3) In a lease whose term is measured by a period equal to or longer than a week but shorter than a month, five calendar days before the end of that period; and (4) In a lease whose term is measured by a period shorter than a week, at any time prior to the expiration of that period. A notice given according to the preceding Paragraph terminates the lease at the end of the period specified in the notice, and, if none is specified, at the end of the first period for which the notice is timely.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-07-29 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en legis.la.gov
Citada en 1 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 1998
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Kite v. Gus Kaplan, Inc. (Louisiana Court of Appeal 1998, 708 So. 2d 473)“…inadequate facilities, thereby dissolving the lease. See La. Civ.Code art. 2728. In reaching this result, we are not…”
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Louisiana Revised Statutes
§ 9:3251Lessee's deposit to secure lease; retention by lessor; conveyance of leased premises; itemized statement by lessorVigentecitada en 4 de nuestros artículos
A. Any advance or deposit of money furnished by a tenant or lessee to a landlord or lessor to secure the performance of any part of a written or oral lease or rental agreement shall be returned to the tenant or lessee of residential or dwelling premises within one month after the lease shall terminate, except that the landlord or lessor may retain all or any portion of the advance or deposit which is reasonably necessary to remedy a default of the tenant or to remedy unreasonable wear to the premises. If any portion of an advance or deposit is retained by a landlord or lessor, he shall forward to the tenant or lessee, within one month after the date the tenancy terminates, an itemized statement accounting for the proceeds which are retained and giving the reasons therefor. The tenant shall furnish the lessor a forwarding address at the termination of the lease, to which such statements may be sent. B.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-07-29 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en legis.la.gov
Citada en 9 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2025
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Hood v. Ashby Partnership (Louisiana Court of Appeal 1984, 446 So. 2d 1347)“…automatic renewal provision of the lease and its effect on La.R.S. 9:3251 C. The Lessee's Deposit Act in Louisi…”
- Borne v. Wilander (Louisiana Court of Appeal 1987, 509 So. 2d 572)“…nying all of the lessee's demands. The lessee relied upon La.R.S. 9:3251, et seq. as authority in seeking the re…”
- Mayeaux v. Christakis (Louisiana Court of Appeal 1993, 619 So. 2d 93)“…ion for continuance; 2. The trial judge erred in applying La. R.S. 9:3251-54 where the lease had been abandoned a…”
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
También citada en: Leyes de Grabación Arrendador-Inquilino de Luisiana: Derechos y Restricciones
Fuentes y referencias
- Louisiana Revised Statutes 9:3251 - Depósitos de Seguridad(legis.la.gov).gov
- Louisiana Civil Code arts. 2668-2729 - Arrendamiento(legis.la.gov).gov
- Southeast Louisiana Legal Services(slls.org)
- Código Civil de Luisiana art. 2694 - Derecho del arrendatario a hacer reparaciones(legis.la.gov)
- Código Civil de Luisiana art. 2715 - Destrucción parcial, pérdida, expropiación u otro menoscabo sustancial del uso(legis.la.gov)
- Código Civil de Luisiana art. 2696 - Garantía contra vicios o defectos(legis.la.gov)
- La. R.S. 13:5201 - Divisiones de reclamos menores(legis.la.gov)
- La. R.S. 13:5202 - Jurisdicción de la división de reclamos menores(legis.la.gov)
- La. R.S. 9:3258 - Derechos del arrendador; alteración solo por ley estatal(legis.la.gov)