Leyes de Arrendador e Inquilino de Massachusetts (2026): Depósitos, Aviso y Derechos del Inquilino

Los arrendadores de Massachusetts pueden cobrar un depósito de seguridad de no más de 1 mes de renta (más un pago separado del último mes de renta), deben devolverlo dentro de 30 días después de la mudanza, y deben mantenerlo en una cuenta que genere intereses. Massachusetts no fija un periodo de aviso legal fijo para la entrada; en cambio, la Sección 15B(1)(a) de M.G.L. c. 186 limita los fines para los cuales un contrato de arrendamiento puede permitir la entrada del arrendador.

Depósitos de seguridad en Massachusetts

La ley de Massachusetts (M.G.L. c. 186, Sección 15B) limita el depósito de seguridad a un mes de renta. Un arrendador puede cobrar por separado la renta del primer mes completo, la renta del último mes completo, y el costo de compra e instalación de una llave y cerradura, pero no puede combinarlos en un depósito de seguridad sobredimensionado. Una enmienda vigente desde el 1 de agosto de 2025 extendió esa lista para cubrir al agente del arrendador: no se puede exigir a un inquilino o posible inquilino que pague ningún monto fuera de esa lista al arrendador o a un agente del arrendador, que es el cambio que quitó al inquilino la comisión del corredor del arrendador. La misma enmienda permite una tarifa regulada y opcional en lugar de un depósito de seguridad, con un tope de un mes de renta, que el inquilino siempre puede rechazar a favor de pagar un depósito de seguridad estándar.

El depósito debe depositarse en una cuenta bancaria separada que genere intereses en Massachusetts dentro de 30 días de recibido. El arrendador debe dar al inquilino un recibo por escrito y el nombre y dirección del banco. Los intereses se deben al 5 por ciento anual, o al monto menor de interés que realmente se haya recibido del banco donde se mantiene el depósito, lo que sea menor, y son pagaderos al inquilino anualmente o al momento de la mudanza. La misma regla del monto menor aplica a los intereses sobre el pago anticipado del último mes de renta.

Las deducciones permitidas del depósito incluyen renta no pagada y daños documentados que exceden el desgaste normal. El arrendador debe proporcionar una lista detallada de las deducciones y recibos o estimaciones de reparación dentro de la ventana de 30 días. No proporcionar esa lista detallada le hace perder al arrendador el derecho a retener cualquier parte del depósito, pero por sí sola no activa daños triples. La Sección 15B(7) reserva los daños triples, más 5 por ciento de interés y honorarios de abogado, para tres incumplimientos específicos: no mantener el depósito en una cuenta separada adecuada, no transferirlo al nuevo propietario cuando se vende la propiedad, y no devolverlo dentro de los 30 días posteriores al fin del arrendamiento.

¿Cuándo puede entrar un arrendador? Reglas de aviso

Massachusetts no fija un periodo mínimo de aviso para la entrada del arrendador como lo hacen California (24 horas) o Arizona (48 horas). Lo que la ley hace en cambio es limitar los fines para los que puede ser la entrada. Bajo M.G.L. c. 186, Sección 15B(1)(a), un contrato de arrendamiento residencial no puede otorgar al arrendador el derecho de entrar antes de que termine el arrendamiento, salvo para inspeccionar el local, hacer reparaciones, o mostrar la unidad a un posible inquilino, comprador, acreedor hipotecario o arrendatario. La misma disposición permite por separado la entrada conforme a una orden judicial, cuando el local parece haber sido abandonado, o para inspeccionar dentro de los últimos 30 días del arrendamiento, o después de que cualquiera de las partes dé aviso de terminación, para determinar el monto de los daños que se descontarán del depósito.

Coordinar la entrada con anticipación en un horario razonable es el estándar práctico, y 24 horas es un punto de referencia común incluido en los contratos, pero es una norma y no un mínimo legal. Un arrendador que entra sin coordinación previa o consentimiento, o para un fin fuera de esa lista, puede enfrentar un reclamo de acoso o incumplimiento del pacto de disfrute pacífico.

La Sección 15B no contiene ninguna excepción de entrada de emergencia; las excepciones que enumera son una orden judicial, abandono aparente, y la inspección de daños en los últimos 30 días. Un arrendador que enfrenta una tubería rota o un riesgo activo de incendio está respondiendo a una emergencia que la ley no aborda, así que la entrada de emergencia debe tratarse como una realidad práctica y no como un derecho que otorgue la Sección 15B. Fuera de eso, la entrada debe ocurrir a una hora razonable. Los inquilinos que crean que un arrendador está entrando repetidamente sin aviso pueden comunicarse con la Consumer Protection Division del Fiscal General de Massachusetts o buscar una orden judicial.

Terminar un contrato: aviso para desalojar

La regla por defecto para terminar un arrendamiento a voluntad en Massachusetts es de tres meses de aviso por escrito de cualquiera de las partes, bajo M.G.L. c. 186, Sección 12. El aviso más corto que la mayoría de las personas realmente usa es una excepción a ese estándar por defecto: cuando la renta se paga en intervalos menores a tres meses, el aviso es suficiente si es igual al intervalo entre los días de pago o 30 días, lo que sea mayor. Un arrendamiento mes a mes estándar con renta que vence el día primero requiere entonces 30 días de aviso, mientras que un arrendamiento cuyo intervalo de renta es de tres meses o más vuelve a la regla de los tres meses.

Por ejemplo, si la renta vence el día primero y un inquilino quiere desocupar el 30 de abril, el aviso debe entregarse a más tardar el 1 de abril.

Para los contratos a plazo fijo, no se necesita aviso de terminación ya que el contrato termina en la fecha acordada, aunque muchos arrendadores envían un recordatorio. Para el impago de renta o violaciones del contrato, Massachusetts usa un proceso de aviso específico antes del desalojo. Consulte la página de aviso de desalojo de Massachusetts para conocer el aviso requerido de 14 días para desocupar y el procedimiento de proceso sumario, o visite el centro de aviso de desalojo para una visión general.

Reparaciones y la garantía de habitabilidad

Cada alquiler residencial en Massachusetts incluye una garantía implícita de habitabilidad arraigada en el Código Sanitario Estatal (105 C.M.R. 410). El código establece estándares mínimos para la calefacción (al menos 68 grados Fahrenheit del 16 de septiembre al 14 de junio), agua caliente, seguridad estructural, plomería en funcionamiento y control de plagas. Un arrendador que no mantiene condiciones que cumplan con el código está incumpliendo la garantía.

Massachusetts sí ofrece un remedio legal de reparar y descontar, bajo M.G.L. c. 111, Sección 127L, pero es condicional y no una opción de autoayuda a solicitud del inquilino. Se activa cuando la junta de salud o la agencia local de cumplimiento del código, o un tribunal, certifica una violación del código sanitario que puede poner en peligro o perjudicar materialmente la salud o la seguridad, se notifica por escrito al propietario, y este no comienza las reparaciones dentro de los cinco días siguientes a ese aviso o no las completa sustancialmente dentro de 14 días. Una vez cumplidas esas condiciones, el inquilino puede reparar o hacer reparar los defectos y descontar el costo de la renta que se venza después, hasta un máximo de cuatro meses de renta en cualquier periodo de 12 meses o periodo de ocupación, lo que sea más corto.

La retención de renta es el otro remedio principal: un inquilino puede retener la renta pagándola en una cuenta de garantía (escrow) del tribunal después de dar al arrendador un aviso por escrito y un tiempo razonable para reparar. Un tribunal entonces decide qué porción de la renta, si la hay, se adeuda. Cualquiera de las dos vías generalmente comienza contactando a la junta local de salud para solicitar una inspección, lo que puede resultar en un aviso formal de violación que exija al arrendador reparar dentro de un plazo establecido, y esa certificación es también lo que habilita el descuento bajo la Sección 127L.

Renta, recargos por pago tardío y control de rentas

Massachusetts no limita el monto del recargo por pago tardío, pero los arrendadores no pueden imponer ningún recargo por pago tardío hasta que la renta tenga al menos 30 días de retraso. Un recargo cobrado el día 5 o el día 10, por ejemplo, no está autorizado por la ley de Massachusetts. Los arrendadores deben dar a los inquilinos un aviso por escrito de un aumento de renta para arrendamientos mes a mes al menos 30 días antes de que el nuevo monto entre en vigor.

El control de rentas fue prohibido en todo el estado por M.G.L. c. 40P, aprobado por referendo de los votantes en 1994. Boston y Cambridge, que tenían control de rentas antes de 1994, no pueden restablecerlo. La prohibición no es del todo incondicional, aunque en la práctica funciona así. La Sección 4 permite que una ciudad o pueblo que acepte el capítulo adopte una forma limitada de regulación de rentas, sujeta a condiciones que la hacen casi inutilizable: la participación del propietario debe ser completamente voluntaria y sin coacción, la regulación no puede aplicarse a una unidad propiedad de una persona o entidad que posea menos de diez unidades de alquiler ni a una unidad cuya renta justa de mercado exceda los $400, y el municipio debe compensar a cada propietario participante con fondos generales por la diferencia entre la renta justa de mercado de la unidad y su renta controlada. Debido a que ningún propietario puede ser obligado a participar, los inquilinos que buscan alivio de rentas altas dependen del mercado, de programas basados en ingresos, o de vivienda subsidiada en lugar de ordenanzas locales de renta.

Si tiene una disputa entre arrendador e inquilino en Massachusetts

Documente cada interacción por escrito. Envíe las solicitudes de reparación por correo electrónico o correo certificado y guarde copias. Si su arrendador no devuelve su depósito dentro de 30 días, no lo mantiene en una cuenta separada adecuada, o no lo transfiere cuando se vende la propiedad, usted puede tener derecho a daños triples más los honorarios de abogado bajo M.G.L. c. 186, Sección 15B(7). No proporcionar la declaración detallada es una violación distinta: hace que el arrendador pierda el derecho a retener cualquier parte del depósito, sin triplicación de daños. El tribunal de reclamos menores (límite $7,000) maneja la mayoría de las disputas de depósito sin un abogado.

Para problemas de habitabilidad, comuníquese primero con su junta local de salud. La Consumer Protection Division del Fiscal General maneja las violaciones sistémicas de los arrendadores, y Massachusetts Legal Aid (masslegalhelp.org) proporciona ayuda gratuita para inquilinos que califican. La Massachusetts Commission Against Discrimination maneja los reclamos de discriminación en la vivienda. Si enfrenta un desalojo, comuníquese con Greater Boston Legal Services u otra oficina regional de asistencia legal lo más rápido posible, ya que el plazo en el proceso sumario es corto.

Para desalojos por impago y requisitos de aviso para desocupar, consulte la página de aviso de desalojo de Massachusetts y el centro de aviso de desalojo. Para preguntas sobre posesión adversa y derechos de ocupantes, consulte Derechos de los Ocupantes Ilegales de Massachusetts. Para la visión general completa del grupo, visite el centro de leyes de arrendador e inquilino.

Este artículo es información legal general, no asesoría legal. Las reglas de arrendador e inquilino varían según el estado y la ciudad y cambian, y algunas ciudades agregan sus propias ordenanzas. Para asesoría sobre una situación específica, consulte a un abogado con licencia o a su agencia estatal de vivienda.

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