Squatters' Rights (droits des squatteurs) en Colombie-Britannique : pourquoi la possession adversative ne fonctionne plus

La Colombie-Britannique a aboli la possession adversative (adverse possession) contre les terrains privés enregistrés il y a des décennies, par l'article 23(3) de la Land Title Act et une date limite du 1er juillet 1975 fixée à l'article 28 de la Limitation Act, ne laissant subsister qu'une seule exception historique restreinte qui n'est pas une voie pratique pour qui que ce soit aujourd'hui.

Informations vérifiées le 2026-08-15. Cet article n'a pas encore été révisé par un avocat.

Pourquoi la possession adversative ne fonctionne plus en Colombie-Britannique

La Colombie-Britannique a converti son système d'enregistrement foncier au modèle Torrens, où un titre inattaquable enregistré est pratiquement inattaquable. La Land Title Act ferme la porte à deux niveaux. L'article 23(3) énonce qu'une fois un titre inattaquable enregistré, aucun titre adverse ne peut être acquis contre lui par la durée de possession, peu importe la durée de l'occupation. L'article 24 va plus loin et abolit carrément les anciennes doctrines de common law de la prescription et de la « lost modern grant » (concession moderne présumée perdue), de sorte que même un droit moindre, comme une servitude constituée par des années d'utilisation, ne peut plus se former de cette façon en Colombie-Britannique.

Une seconde loi, indépendante, confirme le même résultat en y attachant une date précise. L'article 28 de la Limitation Act énonce qu'aucun droit ou titre sur un terrain ne peut être acquis par possession adversative, sauf disposition contraire expresse d'une autre loi, et il ne protège que les revendications déjà mûries en titre de propriété avant le 1er juillet 1975. Toute possession commencée après cette date, peu importe sa durée, ne peut mûrir en propriété. L'idée souvent répétée selon laquelle occuper un terrain pendant 20 ans le rend vôtre est un reliquat de la règle antérieure à 1975, et elle ne décrit pas le droit actuel de la Colombie-Britannique.

L'unique exception restreinte qui subsiste

La Land Title Act préserve bel et bien une seule exception, à l'article 23(4). Elle protège la personne qui était déjà en possession adversative d'un terrain au moment où le tout premier titre inattaquable de ce terrain a été enregistré, c'est-à-dire au moment où un terrain brut ou jusque-là non enregistré a été intégré pour la première fois au système Torrens. Cette protection ne s'applique qu'à cet événement de premier enregistrement. Ce n'est pas une option encore ouverte pour un terrain sous titre enregistré depuis des années ou des décennies, ce qui décrit essentiellement tous les terrains aménagés de la Colombie-Britannique aujourd'hui. Aucune source examinée pour cet article ne précise à quelle fréquence cette exception fait encore l'objet de litiges, il faut donc la considérer comme une note historique plutôt que comme une voie à envisager.

Les servitudes par prescription ont également disparu

Au-delà de la pleine propriété, certaines juridictions permettent encore à l'utilisation prolongée et non autorisée du terrain d'un voisin de se transformer en un droit limité, comme un droit de passage. La Colombie-Britannique a fermé cette porte aussi. Le même article de la Land Title Act qui abolit la possession adversative, l'article 24, abolit expressément la doctrine de common law de la prescription et la doctrine de la « lost modern grant ». Utiliser l'entrée de voiture ou le sentier d'un voisin pendant des années, même à sa connaissance, ne crée pas de droit de passage exécutoire en Colombie-Britannique.

Squatteur ou locataire? La distinction qui détermine le processus

Toute personne qui occupe une propriété sans bail n'est pas nécessairement un intrus. La Residential Tenancy Act définit largement l'entente de location comme une entente entre un locateur et un locataire, écrite, verbale ou implicite. Si la conduite du propriétaire lui-même, comme accepter de l'argent ou permettre sciemment une occupation continue dans une situation qui prend la forme d'une relation locateur-locataire, peut être interprétée comme créant une location implicite, l'occupant peut légalement être un locataire plutôt qu'un intrus. Un locataire ne peut être expulsé que par le processus de règlement des différends de la Residential Tenancy Branch, et non par une expulsion pour intrusion assistée par la police. Un véritable squatteur, une personne sans entente d'aucune sorte et sans relation avec le propriétaire, échappe entièrement à la Residential Tenancy Act. Pour connaître l'ensemble des règles pour mettre fin à une location dans les règles, consultez les droits des locataires en Colombie-Britannique et les avis d'expulsion au Canada.

Comment un propriétaire expulse réellement un squatteur

Une personne qui occupe un terrain clôturé sans consentement commet une infraction en vertu de la Trespass Act, qui crée aussi une présomption voulant que toute personne trouvée sur un terrain clôturé s'y trouve sans consentement. Un agent de la paix peut arrêter une personne prise en flagrant délit de cette infraction, ou peu après si elle refuse de s'identifier, et une déclaration de culpabilité devant la Cour provinciale peut comporter une ordonnance de restitution à l'occupant. Une personne qui croit véritablement, même par erreur, avoir le droit de se trouver là peut invoquer cette croyance, connue sous le nom de « colour of right » (apparence de droit), comme moyen de défense contre l'accusation d'intrusion, ce qui constitue une véritable complication pratique, distincte de la question de savoir si elle pourrait un jour obtenir le titre de propriété.

Un propriétaire ne peut pas reprendre possession légalement par la force. Le fait de pénétrer de force sur un terrain d'une manière susceptible de provoquer une atteinte à la paix publique, ou une crainte raisonnable d'une telle atteinte, ou de détenir un bien sans y avoir légalement droit de la même manière, constitue en soi une infraction au Code criminel, peu importe qui est réellement propriétaire du bien. La voie la plus sûre pour un propriétaire est de faire appel à la police et, au besoin, d'obtenir une ordonnance judiciaire civile de possession exécutée par un shérif, plutôt que de se faire justice soi-même. Pour le processus complet d'expulsion et la façon dont cette infraction s'inscrit dans le cadre national, consultez les droits des squatteurs au Canada.

Les terres de la Couronne relèvent d'un régime distinct

L'occupation non autorisée d'un terrain de la Couronne provinciale en Colombie-Britannique n'est pas traitée de la même façon qu'un terrain privé. La Land Act donne au ministère une panoplie d'outils administratifs : il peut exiger qu'une personne évacue et remette en état un terrain de la Couronne, facturer la période d'utilisation, annuler tout permis ou toute licence détenu par cette personne, ordonner à un shérif de saisir les améliorations apportées, et exiger le retrait de tout ce qui a été construit sur le terrain, en recouvrant les coûts si le ministère procède lui-même au retrait. Aucune loi de la Colombie-Britannique examinée pour cet article n'énonce en toutes lettres que la possession adversative ne peut pas courir contre un terrain de la Couronne, mais l'interdiction de la Limitation Act ne se limite pas aux propriétaires privés, et les pouvoirs administratifs de retrait de la Land Act s'exercent indépendamment de toute revendication fondée sur la possession. Entre les deux, il n'existe aucune voie pratique pour acquérir un terrain de la Couronne par l'occupation.

Les empiètements de limites de propriété sont traités différemment

La seule situation où la possession peut encore déplacer une limite de propriété en Colombie-Britannique est une véritable erreur d'arpentage ou de placement de clôture, en vertu des dispositions sur l'empiètement de la Property Law Act. Si un bâtiment ou une clôture mal placée empiète sur le terrain d'un voisin, la Cour suprême peut accorder une servitude sur la zone empiétée ou transférer le titre au propriétaire empiétant, moyennant une indemnité fixée par le tribunal et versée au voisin, ou ordonner plutôt le retrait, ce qui ne comporte pas d'exigence d'indemnisation. Il s'agit d'un recours judiciaire discrétionnaire pour une erreur honnête, et non d'un moyen d'acquérir un terrain en l'occupant simplement. Pour la doctrine générale sur les limites de propriété au Canada, consultez la possession adversative et les droits des squatteurs au Canada et les limites de propriété et les clôtures au Canada.

Une histoire beaucoup plus récente en Alberta

L'abolition en Colombie-Britannique est ancienne et bien établie, remontant à des décennies, sans réforme en instance relevée dans la codification actuelle. Ce n'est pas le cas partout au Canada. L'Alberta a permis une voie de possession adversative de 10 ans encore active jusqu'à son abolition, récente celle-là, entrée en vigueur le 15 décembre 2022. Consultez les droits des squatteurs en Alberta pour ce changement plus récent.

Avis de non-responsabilité

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Deux points demeurent véritablement non résolus par une quelconque loi de la Colombie-Britannique repérée durant la recherche : la fréquence à laquelle l'exception restreinte de premier enregistrement de l'article 23(4) de la Land Title Act est encore réellement utilisée, et la question de savoir si la possession adversative contre un terrain de la Couronne est interdite par une disposition spécifique ou par l'effet combiné de l'interdiction générale de la Limitation Act et des pouvoirs administratifs de retrait de la Land Act. Si vous êtes aux prises avec un possible squatteur, un empiètement de limite de propriété, ou un différend quant à savoir si un occupant est locataire, consultez un avocat autorisé.