Reglas de Cámaras de Seguridad de la HOA: ¿Puede Obligarlo a Retirarla?

La mayoría de las HOA no pueden prohibir de forma total la cámara de seguridad o el timbre con video de un propietario en la propiedad que este controla. Una asociación puede regular el tamaño, la ubicación y la apariencia de una cámara a través de sus CC&R y reglas arquitectonicas, y varios estados protegen por ley el derecho de un residente a instalar una.

Alcance de jurisdicción: Esta página explica el marco nacional sobre como una asociación de propietarios puede y no puede regular las cámaras de seguridad, además de estatutos estatales destacados. Es información legal general, no asesoramiento legal. Para las reglas penales de grabación en su estado, consulte la página de leyes de cámaras de vigilancia de su estado.

¿Puede una HOA Obligarlo a Retirar una Cámara de Seguridad?

Generalmente no, si la cámara esta en una propiedad que usted controla y sus documentos rectores no la prohíben claramente. Una HOA es una creación contractual. Su poder proviene de los convenios, condiciones y restricciones registrados (CC&R), los estatutos y cualquier norma arquitectónica adoptada bajo ellos. No tiene autoridad más allá de lo que esos documentos y el estatuto estatal de interés común le otorgan. Eso significa que la primera pregunta nunca es lo que prefiere la junta directiva. Es lo que realmente dicen los documentos.

Cuando los documentos abordan las cámaras, los tribunales generalmente interpretan las restricciones de manera restrictiva y exigen que sean razonables y se apliquen de forma pareja a todos los propietarios. Una regla que limita cuantas cámaras puede montar, que tan grandes son, como se sujetan al edificio o hacia donde apuntan es el tipo de restricción que las asociaciones aplican de forma habitual. Una regla que prohíbe por completo todas las cámaras de seguridad es mucho más débil, especialmente cuando un estatuto estatal protege el derecho a instalar una.

Estados Que Protegen las Cámaras de los Propietarios

Un pequeño número de estados han intervenido para limitar lo que puede hacer una asociación. Texas prohíbe que una asociación de propietarios de bienes raíces adopte o haga cumplir un convenio restrictivo que impida a un propietario instalar medidas de seguridad, incluida una cámara de seguridad, en su propia propiedad, aunque el estatuto no aplica a los condominios ni a las asociaciones de propietarios de propiedades mixtas maestras.

Lea con atención las excepciones de ese estatuto, porque solo la primera de ellas se refiere a las cámaras: la asociación aún puede prohibir la instalación de una cámara de seguridad en un lugar distinto de la propiedad privada del propietario. Todas las demás excepciones tratan sobre cercado, e incluyen el tipo de cerca, la obstrucción de una zona de licencia, una acera pública o una servidumbre de drenaje, la distancia de retranqueo de la puerta de entrada vehicular y el cercado ubicado por delante de la línea de construcción más adelantada. El Código de Propiedad de Texas 202.023 no le otorga por si solo a la asociación autoridad sobre la apariencia de una cámara ni sobre su ubicación en la propiedad del propietario. Cualquier regla de ese tipo debe provenir de los documentos rectores y aun así debe ser razonable y aplicarse de forma pareja.

Utah es el otro estado con un estatuto expreso sobre cámaras, y en un aspecto llega mas lejos que Texas. El Código de Utah 57-8a-218, que establece límites a las reglas que puede adoptar una asociación comunitaria, dispone que una regla no puede prohibir que un propietario de lote instale una cámara de seguridad personal inmediatamente junto a la entrada, la ventana u otro punto de acceso exterior de su vivienda. El Código de Utah 57-8-8.1 extiende la misma protección a la Ley de Propiedad en Condominio para una unidad de condominio, aunque permite que una regla prohíba una cámara en un área común que no este físicamente conectada a la unidad del propietario. Ese es precisamente el vacío que deja Texas, ya que el Código de Propiedad de Texas 202.023 excluye expresamente a los condominios.

Tenga cuidado con el alcance de esas dos secciones de Utah. Ambas limitan las reglas de la asociación, no una declaración registrada. Utah aborda la declaración por separado: la sección 57-8-10 regula lo que puede contener una declaración de condominio y la sección 57-8a-212 hace lo mismo para una declaración de asociación comunitaria, y cada una incluye entre las prohibiciones de una declaración la de impedir una cámara de seguridad personal en los puntos de acceso del propietario. Por eso, un propietario en Utah que enfrente una restricción sobre cámaras debe identificar primero si la restricción proviene de una regla adoptada por la junta o de la declaración registrada, porque la sección que rige es distinta.

Hawai no tiene un estatuto comparable especifico sobre cámaras. HRS 514B-140, la ley general de adiciones y alteraciones en condominios de Hawai, es la sección por la que pasa la cámara de un propietario de condominio en Hawai, y la exigencia depende de si la obra se considera material. Una adición o alteración no material requiere la aprobación de la junta, que no puede negarla de forma irrazonable, además del porcentaje o grupo de propietarios que exijan la declaración o los estatutos. Una adición o alteración material exige bastante mas: el consentimiento por escrito del sesenta y siete por ciento de los propietarios de unidades, el consentimiento de todos los propietarios cuyas unidades o elementos comunes limitados anexos se vean directamente afectados, y la aprobación de la junta. La excepción para los dispositivos de energía solar se ubica dentro del apartado de alteraciones no materiales, no en toda la sección, la cual ademas contiene un régimen separado propio para la instalación de equipos de telecomunicaciones.

La mayoría de los estados no tienen un estatuto específico sobre cámaras. En California, Arizona, Nevada, Illinois y Virginia, el análisis recae en el estándar de razonabilidad y la autoridad arquitectónica de la asociación. California no tiene un estatuto que mencione las cámaras, pero sus reglas que exigen que las normas de operación de la HOA sean razonables y estén dentro de la autoridad de la junta hacen difícil sostener una prohibición categórica, y la legislatura ha limitado repetidamente el control de la HOA sobre artículos como banderas y paneles solares. El estatuto de comunidades planificadas de Arizona protege banderas y varios tipos de letreros, pero no dice nada sobre cámaras, por lo que la autoridad allí recae por completo en los CC&R.

Florida merece explicarse con cuidado, porque su estatuto es fácil de leer al revés. Florida no tiene una protección especifica sobre cámaras, pero el Estatuto de Florida 720.3045 es un límite real a la autoridad de la asociación, no la ausencia de uno. Sin importar los convenios, restricciones, estatutos o requisitos de una asociación, y salvo que lo prohíba una ley general o una ordenanza local, una asociación no puede restringir a los propietarios de parcelas ni a sus inquilinos de instalar, exhibir o guardar articulos en una parcela que no sean visibles desde el frente de la parcela, una parcela adyacente, un área común adyacente o un campo de golf comunitario. La lista de ejemplos del estatuto es expresamente no taxativa, por lo que una cámara instalada donde ninguno de esos puntos de vista pueda verla queda dentro de la protección. El inconveniente es práctico, no legal: la mayoría de los dispositivos en disputa, sobre todo los timbres con cámara y las unidades montadas en el alero, son claramente visibles desde el frente, por lo que la sección rara vez alcanza la disputa tipica.

Lo Que una HOA Aun Puede Controlar

Incluso cuando un propietario tiene un derecho protegido para instalar una cámara, la asociación conserva un poder real sobre los detalles. Puede exigir una revisión arquitectónica del método de montaje y la apariencia del dispositivo. Puede exigirle que reoriente o cubra una cámara que apunte hacia la ventana o el patio cercado de un vecino. Puede regular o prohibir las cámaras colocadas en áreas comunes, paredes compartidas y los elementos comunes limitados de un condominio, porque usted no controla exclusivamente ese espacio.

Los requisitos de aprobación generalmente son exigibles. Lo que una HOA no puede hacer es usar un proceso de aprobación como una vía indirecta para negar las cámaras por completo en un estado o situación donde el propietario tiene un derecho protegido para instalar una en la propiedad que controla. Si su junta aprueba una regla nueva que prohíbe todas las cámaras visibles y trata de aplicarla a un dispositivo que usted instalo años atrás, examine detenidamente si la regla puede alcanzarlo.

La Grabación de Audio Cambia el Análisis

El video y el audio siguen reglas diferentes, y el audio es el mayor riesgo legal. Apuntar una cámara hacia un área común o la calle generalmente es legal porque nadie tiene allí una expectativa razonable de privacidad. La mayoría de los conflictos por cámaras de la HOA son disputas contractuales sobre la ubicación, no delitos. En el momento en que un dispositivo graba el sonido de conversaciones privadas, la ley estatal de escuchas y espionaje se aplica además de las reglas de la HOA.

En estados de consentimiento de todas las partes como California, Florida, Pensilvania, Massachusetts, Illinois, Maryland y Washington, grabar una conversación confidencial sin el consentimiento de todos los participantes puede ser un delito sin importar quien aprobó el dispositivo o quien es dueño del lugar donde esta montado. Por esta razón, muchas asociaciones desactivan los micrófonos de las cámaras en áreas comunes, y los propietarios a menudo apagan el audio de los timbres con video que apuntan hacia lugares donde los vecinos se reúnen y conversan.

Vivienda Justa y Adaptaciones por Discapacidad

La ley federal puede anular por completo una regla de la HOA. Bajo la Ley de Vivienda Justa, una asociación debe otorgar una adaptación o modificación razonable cuando un residente necesita una cámara debido a una discapacidad, a menos que hacerlo represente una carga financiera indebida o una alteración fundamental. Una preocupación de seguridad documentada relacionada con una discapacidad puede obligar a la junta a permitir una cámara que los CC&R prohibirian de otro modo. La orientación federal sobre este deber se aplica tanto a las asociaciones de propietarios como a las de condominios.

Tenga cuidado: Una multa solo es válida por una violación real de una regla exigible, razonable y aplicada de forma pareja. Si su cámara esta en su propia propiedad en un estado que la protege, la multa podría no ser exigible. Confirme que la regla sea anterior a su instalación y que la junta haya seguido los pasos de aviso y audiencia establecidos en sus documentos.